晋城论坛-晋城第一门户社区,和谐文明友好

标题: 我本人看到的非常好的一篇楼市分析，拿来与大家分享下 [打印本页]

作者: 90g1sS2wA9Sa 时间: 2016-7-10 11:32
标题: 我本人看到的非常好的一篇楼市分析，拿来与大家分享下
央行力撑首套房托底难挡楼市下行趋势

楼市调整初见端倪，各地政府就纷纷暗救明托，以至于连央行也坐不住了，一边强调“不会轻易采取大规模刺激政策”，一边却又表态“松动房贷政策”。这到底是开的什么药方？

5月12日，央行副行长刘士余召开住房金融服务专题座谈会明确提出，要优先满足居民家庭首次购买自住普通商品房的贷款需求，并合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放符合条件的个人的住房贷款。

这一次，上演“救市门”的主角从地方政府上升到了中央层面，对信贷政策“窗口指导”的部门也并非银监会，而是央行。尽管同为对信贷政策产生影响的职能机构，但央行的力度显然更能凸显高层对此时楼市异动的关注。

耐人寻味的是，房地产业“娘家人”住建部在关于如何调控楼市上近期却始终未见发声。暴涨十多年的楼市刚见调整就真的到了要去救的地步了吗？以前是越调越涨，现在救市就能救起吗？地方政府有救市冲动，需要拿出真金白银的商业银行，这个时候真的愿意慷慨解囊填窟窿？

“现在与2012年的情况并不相同，‘钱荒’后遗症仍然存在，如果没有银根的实质性放松，存准率不下调，此类窗口指导的效果在今年就会比较有限。”同策咨询研究中心总监张宏伟对《华夏时报》记者称。

全国工商联房地产商会名誉会长聂梅生的观点就更有意思：“在2013年这一届政府对房地产没有出台政策的情况下，这种反应是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。”或许，买涨不买跌的楼市往哪里走，关键还是取决于市场本身。

“救市”模式重启？

楼市敏感期，央行此次“窗口指导”一石激起千层浪，市场紧盯的还是会否出现信贷放松的信号。

“央行的态度确实发生了一些变化。”英大证券研究所所长李大霄称，此次央行发声，意味着信贷政策的调整将是大概率事件，同时更凸显出监管层对此轮楼市异动的重视。问题的关键是，银行会如何配合？

“融360”金融搜索平台发布的4月份房贷分析报告显示, 在对全国23个热点城市进行的调查中, 4月全国最低房贷利率提升至9折，个别银行最高上浮40%。目前仅有9个城市还存在利率优惠，并有16个城市出现停贷现象。

“央行研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作，意味着货币政策微调走向定向宽松。”张宏伟认为，央行释放这样的信号，主要是从宏观经济着眼点出发，当前宏观经济触底，仍然需要房地产适度拉动宏观经济的增长。

实际上，央行“优待首套房贷款政策”的提法并非首次。2012年初，央行也曾明确提及满足首次购房家庭的贷款需求，随后中国房地产市场再次出现量价齐升。

经济下行的压力，对于地方政府而言，更为紧迫。不过，迫切希望启动“救市”模式的地方政府却遮遮掩掩，并未“出重拳”。目前，郑州、无锡、杭州、天津等地只是对限购政策、公积金贷款等政策进行了微调。

“从目前已出台的地方新政来看，政策力度并不算大，大部分政策是在购房资格上做文章，信贷、税收政策调整较小。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，对比2008年的地方政府救市，当时地方除了下调公积金贷款首付及放宽贷款年限外，部分城市还出台了减免税费或者直接给予财政补贴等政策。

不仅如此，地方政府对“救市”的提法也十分慎重。郑州原定于5月12日就新的管理办法举办新闻发布会，也在离约定时间半小时之际临时取消。5月6日，记者查询安徽铜陵市政府信息公开网和住建委官网，均没有相关政策内容，铜陵财政局官网上原本登出的补贴契税的文件也被删除。

“对于目前的楼市而言，关键的问题在于资金紧张。开发商的融资渠道、融资成本、购房人个贷发放的成本和发放的速度都和以前不一样。”聂梅生认为，如果在资金的问题上不能放松，那“救市”是很难见到效果的。

地产投资无可替代？

救楼市最直接的理由就是，地方土地财政已经离不开房地产，银行更是难以承受房价大幅度下降；房价继续吹泡沫，利益方皆大欢喜，一旦风吹草动，经济面就草木皆兵。

经济面疲弱，真的只能死靠房地产？与以往楼市调控形成强烈反差的是，住建部或许看淡了许多，最近忙的很可能就是寻找新的投资出路。

“房地产调控现在主要是放给地方，市场层面不会再出统一的全国性调控政策，我们现在主要抓的是保障性住房。”《华夏时报》记者从一位接近住建部的人士处了解到。这意味着，住建部门的行政手段从市场撤离的态度已经愈发明显。

与住建部调控思路的转变相映衬的，是国务院总理李克强棚改先锋陈政高的履新。

5月4日，陈政高走马上任住建部党组书记，正盘旋于低迷时期的房地产市场因此对未来的调控有了更多猜测。陈政高此前任辽宁省省长，而辽宁也曾是李克强主政之地，更是棚改的示范区。李克强赴任中央后，陈政高接任辽宁省省长，全面主持辽宁棚改工作。

事实上，就在陈政高履新前，住建部的工作重点已经悄然转向。记者梳理住建部近期发布的消息和文件看到，住建部工作重点已经转向保障性安居工程，棚户区改造正是保障性安居工程的一项重要类别。

上述接近住建部的人士透露，本届政府已经把棚户区改造作为住房保障的头号工程，要在5年内改造一千万套。在这方面，住建部已经对各地下达了任务，要求各地出台政策措施，确保任务完成。

日前，住建部就切实做好2014年住房保障工作下发通知，今年全国城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上；计划基本建成480万套。

“保障性住房供应达到一定规模，肯定会影响到商品住宅市场。”北京房地产业协会副会长陈志表示，随着这一类住房体量的增大，明年上半年，老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐得到体现。

中国房地产学会副会长陈国强也表示，住建部目前把工作重点集中在保障性住房，这一方面是关注民生的表现，另一方面也是对市场需求的调节，通过大量政策性住房的入市，分流目前的刚性需求。

调不下去怎能救得起来？

市场变幻，原本就众说纷纭，央行“窗口指导”除了要看银行的脸色，看购房人的心态，更要看市场的饱和度。效果存疑，但目前至少可以从央行态度中确定的是，中央也认同了房价在下跌，而买涨不买跌恰是楼市的独有特征。

国家统计局5月13日公布的数据显示，虽然房地产开发投资总体仍在上涨，但其中的住宅投资增速回落了0.2个百分点。这意味着后续的楼市供应仍在平稳推进，但增速已乏力。

事实上，今年前4个月商品房销售额及销售面积已连续下降了3个月：1-4月份，商品房销售面积2.77亿平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。

据链家地产研究员张旭介绍：“不少区域楼市销售下滑已经持续一段时间了。以北京为例，城中心四区的二手住宅的议价空间都有5%左右。”

“今年全国楼市整体表现低迷，降价潮也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”陈国强对《华夏时报》记者表示，此轮调整是市场内部供求关系和经济基本面发生变化，而不是因为楼市调控。

一度被认为是“房价避风港”的一线城市在此番楼市降价潮中也未能幸免。进入5月，北上广深四地都出现了楼盘大幅降价促销的现象。

与此同时，截至4月底，易居房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为24891万平方米，环比增长2.6%，同比增长19.5%，创下近5年历史新高。库存同比上升幅度最大的是二线的南昌、济南和宁波。

“今年与往年很大的不同之处在于，城市之间、地区之间、企业之间的表现会有很大的差距。”聂梅生分析认为，这种反应是市场反应，随着市场继续下行，必然会导致房企的优胜劣汰。

据记者粗略统计显示，仅今年3月以来，公开报道的房企资金链断裂案例就有十余起，发生地涉及海南、南京、无锡、奉化、合肥等，更大的隐患已经开始在行业内的中小房企中间积聚。

“这主要集中在一些中小房企，资金链承压以致于正在开发的项目发生烂尾的情况在市场上逐渐增多。”陈国强表示：“但这也是市场深度调整的必然结果，从目前来看，类似2008年的4万亿救市计划不会再出台，预计市场的调整期会更加持久，楼市出现V型反转的可能性已经不大。”

楼市疯狂时，鸡犬升天；悬崖前调整时，显然只能妖归妖仙归仙。

欢迎光临晋城论坛-晋城第一门户社区,和谐文明友好 (http://0356sh.com/bbs/)