楼市凉暖谁知，晋城房价将何去何从

今年5月以来，我市楼市行情急转直下，市场存量房过剩预警频频拉响，200多家中小房地产企业正在经历大浪淘沙的过程。然而，不利环境中，商铺房和满足消费者需求的一些创新之举，却意外受到追棒。

市场利好不再

炒房人没了，改善性住房的人减少了，刚需的人群在等待观望。

“近期我市楼市出现新情况，但这既不是‘拐点’，也不是‘冰冻期’，而是难得的自我调整机会。”我市圣拓房地产开发有限公司董事长李永利说。

近日，市房产信息网对我市20家房地产企业抽样调查，结果显示：不少房地产企业因为资金短缺开工不足，粗略统计存量房大约为1.5万套左右，只有市区2013年度限价商品房销售乐观，稳居年度销售排行榜榜首。

房地产业作为资金密集型行业，无论是土地的购置、项目的开发与建设，还是后期的销售和服务，每个环节都渗透着金融的血脉，目前市区不少房地产公司面临资金链“断裂”危险。前不久，几家房地产公司为促销回笼资金，使出了各种营销手段，但还是观望者多，购买者少。业内人士分析，由于多数房地产公司入城不久，资金链周转方式一般为楼盘销售之前，以超低于市场价的团购价卖给某些企事业单位，实现初期融资，剩下的房源才守着高房价慢慢销售。目前情况下，这种营销思路显然是不行了。”

星湖房地产总经理张磙富说，决定盈利空间大小的关键因素就是需求规模和需求结构。目前来看，炒房人没了，改善性住房的人减少了，刚需户型的人群在等待观望。市住建局做过调查，市区范围内现有住房20万套，每套按3人居住来算，共计60万人。现在，市区常住人口约50万，基本处于饱和状态。而且，市政府3年以内将推出保障房5万套，西北片区改造总建筑面积是800万平方米，城中村改造已经审批了39家，未来5年市场建成的房屋量很大。

据市地产商会调查资料显示，我市目前约有存量房8万套(包括在建的、正在审批的和已批准规划的)，若按城镇化进程每年消化5000套的量来计算，也大约需要15年左右的时间来消化平衡。我市住房市场将暂别供应紧张的短缺阶段，市场利好不再。

涨跌莫衷一是

晋城房价未来何去何从?市场经济规律说了算。

市住建局房地产信息发布平台显示，我市本月商品住房成交均价为5630.77元/㎡，相比1--5月份5426.96元/㎡的均价，略有上涨。那么在下一阶段，房价是涨是跌呢?晋城江苏商会会长韩跃说，晋城房价到底是涨是跌，谁也不敢定论。可是，作为房地产的下游产业，我们感觉到了‘凉意’。江苏商会会员大多从事装修装饰行业，从今年看，晋城装修装饰行业虽然客户没有减少，但用于装修的资金减了一半。“随着国家不动产登记与房产税步伐的加快进行，二手房源的增多，也会增加市场房产供应，不但为购房者提供了更多的选择机会，也会带动房价回落。”市房产信息网负责人马志鸿分析指出，价格变动有多种原因，谁也无法预期短期内的楼市价格。

10月份，从外地调入晋城工作的杨女士在我市某地产项目处花1万元排号买房，销售人员向她介绍说，现在排号1万可抵3万，2017年交房，如果能首付80%的款项，还可以给九五折优惠。

“本来这个优惠促销活动很让我心动，可第二天我就接到另一个地产项目的推介电话，问我有没有购房需求，让我感觉房价还有下跌的可能。”杨女士告诉记者，虽然她在晋城没有一处住房，但她并不急需，还要等待观望，期望价格能再低一些。龙湾房地产总经理秦俊兵分析，当前的房地产市场和中国经济周期有很大关系，就晋城而言，未来5至10年，楼市还会有很大的刚性需求，只要价格不上涨，就算是降价了。

发展需要创新

地产挣钱、造富已成过去式，适应新常态，加快转型提质才是关键。

近年来，随着我市城中村改造力度的不断加大和房地产审批手续下放，全市房地产市场逐渐放开。目前，我市已经注册的房地产公司有200多家，50%的公司都有项目开发，竞争进入白热化状态。“地产挣钱、造富已成过去式，适应新常态，加快转型提质才是生存的关键。”市地产商会副会长孙海川指出，目前来看，我市房地产市场还处于相对落后状态，产品单一、户型结构简陋，无法满足个性化需求，同质化竞争严重。只有品牌房企输入全新的开发理念和模式，才能对楼市起到积极推动作用。

李永利说：“最近，你或许能经常收到来自各楼盘的短信和电话，询问你是否有购房需求。市场往往就是这样，当某种商品发展到一定阶段时，就会出现各种无形无序的竞争，真希望大洗牌后的晋城楼市能步入良性发展轨道。”他认为，晋城楼市已进入到白银时代，整个住房的市场需求规模在缩小，同时也在发生变化，比如老年人越来越多，而且他们的购买力和消费观念也不同以往。基于此现状，他们在开发钟家庄金融财富广场时，在前期深入调研的基础上，为满足年轻人和老年人同住不同居的市场需求，适时推出了120平方大房搭80平方小房的户型结构，很受市场青睐。

“按照项目开发规律，产品品质和价格会越来越高，但晋城住宅市场上的客群质量却在慢慢下降，这需要各个房地产商仔细品量。”一位长期关注晋城房产市场的业内人士分析，若是简单地根据目前积压库存来决定未来投资扩张和运营，市场空间很狭窄。但如果能够灵活转变思路，走产业融合之路，总还会发现新的盈利增长点。